央廣網(wǎng)上海2月13日消息 據(jù)上海政務(wù)網(wǎng)發(fā)布，徐匯區(qū)市人大代表專題調(diào)研小組日前提交一份《關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)主委員會能力建設(shè)的調(diào)研報告》。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，社區(qū)矛盾中的60%—70%是由物業(yè)矛盾引發(fā)。與多發(fā)的物業(yè)矛盾相比，本市運作較為規(guī)范的業(yè)委會僅占業(yè)委會總數(shù)的15%，大部分業(yè)委會處于維持型運轉(zhuǎn)狀態(tài)。
缺失質(zhì)價相符的價格機制
目前，上海已成立的業(yè)委會7200余個，占符合成立條件小區(qū)的83.60%，但運作較為規(guī)范的僅占業(yè)委會總數(shù)的15%左右，矛盾突出的占到15%，大部分業(yè)委會處于維持型運轉(zhuǎn)狀態(tài)。在這樣的情況下，相當一部分小區(qū)對多發(fā)的物業(yè)矛盾愛莫能助。
調(diào)研組經(jīng)過梳理，歸納為三方面問題。首先，業(yè)主與管理方的關(guān)系緊張。代表們認為，參與物業(yè)管理的各方中，業(yè)主是“雇主”，物業(yè)是“管家”，專業(yè)企業(yè)是“傭人”，但很多小區(qū)三者關(guān)系尚未理順，職能交叉又互有掣肘。
其次，物業(yè)服務(wù)收費困難，市場化機制一直沒有形成。本市物業(yè)服務(wù)收費標準每平方米成本價為1.25元，但1996年本市建立物業(yè)服務(wù)收費標準制度以來，至今仍有1億平方米左右的老舊小區(qū)執(zhí)行平均每平方米1元左右的收費標準。調(diào)研顯示，目前全市物業(yè)行業(yè)年主營收入500億元，平均利潤率為2.29%。如單從其中的住宅物業(yè)經(jīng)營狀態(tài)來看，平均利潤還要低，甚至虧損。
“質(zhì)價相符的價格機制缺失，同行業(yè)之間缺乏公平的市場競爭環(huán)境機制。”調(diào)研組組長、市人大代表盧蘊玉說，一方面有實力的物業(yè)管理企業(yè)難以找到項目；另一方面企業(yè)想聘用自己滿意的物業(yè)管理公司卻無門路。有的雖公開招標，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段，所有這些都影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
形成物業(yè)服務(wù)市場機制
盧蘊玉說，物業(yè)管理面臨著歷史遺留問題與新問題交織，核心原因就在于物業(yè)服務(wù)市場機制沒有完全形成。代表們認為，徐匯區(qū)的探索可資借鑒。去年，徐匯籌建全區(qū)性的物業(yè)管理綜合服務(wù)中心，通過打造區(qū)域性物業(yè)管理綜合服務(wù)中心構(gòu)建起與房地產(chǎn)一、二級市場相銜接的“物業(yè)有形市場”。
該中心通過對物業(yè)管理過程中形成的各類數(shù)據(jù)進行沉淀、統(tǒng)計、分析，并發(fā)布結(jié)果，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用，為規(guī)范管理、強化監(jiān)管提供有力支撐；為物業(yè)企業(yè)和專業(yè)機構(gòu)了解市場信息、加強與相關(guān)利益主體的溝通、提高服務(wù)質(zhì)量提供有益幫助；同時為社會和民眾提供信息查詢等幫助。
與此同時，徐匯還建立了科學規(guī)范的物業(yè)價格形成機制。據(jù)悉，該區(qū)對區(qū)內(nèi)不同類型、不同層次的小區(qū)進行分析，對物業(yè)管理三項費用的收和支，分高中低三個層次制定科學標準，形成較為完善的價格形成機制。
“我們可以在全市范圍內(nèi)形成物業(yè)相關(guān)收費的科學合理的協(xié)商定價機制�！贝斫ㄗh通過制度性安排，理順物業(yè)管理中各項費用的收支結(jié)構(gòu)。比如對住宅小區(qū)基本情況進行調(diào)查和分類比對，大致將物業(yè)服務(wù)費、維修資金、公共收益等三類費用的結(jié)構(gòu)、依據(jù)、收支規(guī)范等確定好相關(guān)標準，通過編制較為完善物業(yè)價格形成機制，建立科學的價格機制。
如何防止物業(yè)對維修基金、公共收益“打悶包”？調(diào)研組建議，市政府對于維修資金保值增值要有指導(dǎo)性意見。形成對維修資金和公共收益的制度性安排，將按月收取維修資金納入物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成，并將小區(qū)公共收益作為補充維修資金的重要渠道，建立續(xù)籌實施的相關(guān)保障制度，將業(yè)主拒交維修資金的行為納入公民征信范圍，同時引導(dǎo)業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以起訴收繳。
編輯：
林馥榆
關(guān)鍵詞：
上海;社區(qū);物業(yè)
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