羅湖棚改——木棉嶺片區(qū)改造規(guī)劃效果圖。

部分房屋已安全拆除。

　　據(jù)廣州日報報道：5月4日，深圳羅湖“二線插花地”棚戶改造（后簡稱“羅湖棚改”）新聞通氣會在深圳舉行。羅湖區(qū)委書記賀海濤在會上透露，自去年12月20日羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造工作正式啟動以來，截至目前，棚改房屋當(dāng)事人補(bǔ)償安置協(xié)議簽約率達(dá)97%；9.3萬余居民基本搬離（相當(dāng)于一個小縣城的常住人口），近3300名師生在春節(jié)前一個月已妥善分流安置；清空交付房屋1100多棟，已拆除房屋500多棟。

　　羅湖棚改何以被稱“第一難”：體量巨大、產(chǎn)權(quán)雜亂、無法行政征收

　　羅湖“二線插花地”玉龍、木棉嶺、布心三個片區(qū)占地面積60多萬平方米，截至羅湖棚改啟動實施前，已建成樓宇1300多棟，建筑面積130多萬平方米，涉及當(dāng)事人8300多戶，居住人口達(dá)9.3萬人。羅湖棚改是深圳第一個棚改項目，又被業(yè)界專家稱為“中國棚改第一難”。那么，它到底難在哪里？

　　賀海濤介紹，羅湖棚改是深圳建市以來難度最大的一宗拆遷改造項目，它的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致目前國內(nèi)其他地方的棚改經(jīng)驗無法直接參照運(yùn)用。

　　首先是改造體量巨大，居住群體錯綜復(fù)雜。羅湖“二線插花地”占地面積60多萬平方米，居住人口9.3萬余人，房屋當(dāng)事人不但絕大多數(shù)沒有居住在這里，還有一些當(dāng)事人散布在全球10個國家和地區(qū)，而且房屋控制人多為“大房東”“二房東”，租住人員都是社會收入最低階層，人口流動性大，彼此陌生。此外插花地內(nèi)還有2所學(xué)校、6所幼兒園，包括超市、診所在內(nèi)的1125家擅改經(jīng)營性門店，各類群體在一個政策平臺上解決訴求，難度非常之大。

　　其次是產(chǎn)權(quán)關(guān)系雜亂，矛盾糾紛問題重重。羅湖“二線插花地”歷史上管轄單位變動頻繁，棚戶區(qū)內(nèi)130多萬平方米的建筑物，經(jīng)過多次拆分和交易，人、地、房對應(yīng)關(guān)系混亂，大的擁有上萬平方米的房屋，小的不足7平方米，還有鐵皮房、閣樓等各種房屋類型，但當(dāng)事人都是通過交易獲得，也有利益預(yù)期和訴求。此外，因棚改引發(fā)了很多房屋產(chǎn)權(quán)爭奪戰(zhàn)，棚改簽約期間，民事訴訟不斷，有不少房屋因難以確定當(dāng)事人成為爭議房，不先理順法律關(guān)系就難以簽約。

　　三是歷史遺留違法建筑為主，行政征收無法直接實施。全國各地棚改普遍采用“行政征收”方式，即由政府對合法建筑予以“行政征收”后再實施棚改。而羅湖“二線插花地”有紅、綠本證書的只有800多戶，“行政征收”的常規(guī)棚改路徑只能解決5%的建筑面積，剩余的95%都是歷史遺留違法建筑。如果按照法律規(guī)定拆除，將面臨巨大的現(xiàn)實阻力，稍有不慎就會引發(fā)較大范圍的社會穩(wěn)定問題。

　　由此可見，羅湖棚改與全國任何地區(qū)的棚改相比，都存在根本性差異，其改造難度之大、任務(wù)之重，為全國首例。

　　為何再“難”也要推動？違建集聚 屬省級斜坡類地質(zhì)災(zāi)害高易發(fā)區(qū)

　　深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立之后，出于特區(qū)管理的需要，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市從1982年開始?xì)v經(jīng)數(shù)年修建了以鐵絲網(wǎng)為界的特區(qū)管理線，俗稱“二線”。當(dāng)時因資金不足和便于修建，“二線”并未完全與行政區(qū)劃線相吻合，致使特區(qū)管理線與行政區(qū)劃線不一致，形成了一些管理上的“真空地帶”，即通常所說的“二線插花地”。

　　隨著特區(qū)的快速建設(shè)和發(fā)展，“二線插花地”區(qū)域的土地和房屋價值日益顯現(xiàn)，一些當(dāng)事人利用行政管理上的真空大肆搶建，最終形成了玉龍、木棉嶺、布心三大違法建筑集聚區(qū)。

　　直至2003年，深圳市委、市政府才明確將其交由羅湖區(qū)管理�！岸�線插花地”棚戶區(qū)是深圳原特區(qū)內(nèi)唯一的“廣東省斜坡類地質(zhì)災(zāi)害高易發(fā)區(qū)”。

　　棚改是純公益性：資金300億元均由政府投入

　　記者了解到，羅湖組建了3400多人的棚改工作團(tuán)隊，投入棚改的處級、科級干部占全區(qū)總量的四分之一。棚改項目啟動后，現(xiàn)場派駐了102名具有執(zhí)業(yè)資格的律師及超過10名專職政府法務(wù)人員對操作全過程進(jìn)行合法合規(guī)性管控，以最大程度控制法律風(fēng)險。

　　賀海濤強(qiáng)調(diào)，羅湖“二線插花地”的形成有其特殊的歷史背景和復(fù)雜性，羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造是為了徹底消除重大公共安全隱患，所以改造需要的約300億元資金均由政府投入，所有的簽約談判、房屋拆除、當(dāng)事人回遷等全程工作均由政府主導(dǎo)，純公益性是羅湖棚改的突出特點。記者了解到，羅湖棚改未來規(guī)劃除了回遷安置建房和保障房建設(shè)，不銷售1平方米商品房。

　　棚改區(qū)預(yù)計明年2月

　　完成施工許可報批

　　按照《深圳市羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃建設(shè)工作實施方案》安排，下一步將按時間節(jié)點繼續(xù)推進(jìn)可行性研究（6月9日前）、方案設(shè)計（11月12日前）、初步設(shè)計（12月30日前）、施工圖（2018年1月30日前）、施工許可（2018年2月21日前）等各階段工作。明年2月份完成建筑工程許可報批，取得施工許可后，預(yù)計3年內(nèi)完成項目的工程建設(shè)。

　　改造完成后，原本各類隱患疊加的棚戶片區(qū)將變身為安全宜居社區(qū)（其中玉龍片全部位于垃圾填埋場防護(hù)范圍內(nèi)，規(guī)劃功能為發(fā)展備用地，當(dāng)事人統(tǒng)籌安排至布心、木棉嶺片區(qū)）。根據(jù)項目的總體要求，整個規(guī)劃建設(shè)將采用街區(qū)制、海綿小區(qū)、智慧小區(qū)、地下綜合管廊、綠色建筑、建筑工業(yè)化、建筑廢棄物循環(huán)利用等七大新興技術(shù)規(guī)范，建成總建筑面積125萬～152萬平方米的國際化人居環(huán)境示范社區(qū)。